Legjobb az ingatlan?

Ha még a rendszerváltás előtt kezdtél iskolába járni, te is emlékezhetsz a takarékbélyeg gyűjtésre, ami a mostanában sokat hiányolt pénzügyi tudatosságra nevelés kezdetleges formájaként a gyerekek körében népszerűsítette a takarékoskodást. A tanító néninél év közben apránként megvásárolt bélyegeket csak egyszerre, a tanév végén lehetett visszaváltani, a betétkönyv hátoldalán pedig vidám rajzok illusztrálták, mi mindenre lesz majd pénzem a nyáron. Nekem akkor még nem volt világos, hogy az egész konstrukciót nem a magamfajta kezdő kapitalistáknak találták ki, hogy profitot termeljenek a kis tőkéjükkel, hanem a könnyelmű többségnek, akik egyébként a teljes zsebpénzüket azonnal fagyira és rágógumira költötték volna. Jól emlékszem, mennyire átverve éreztem magam, mikor a kisgyerekként nagyon hosszúnak érzett várakozás után egy szabad szemmel nem látható kis kamattal együtt éppen csak visszakaptam a pénzem. Mi értelme volt akkor az egésznek? Számomra az égvilágon semmi, saját magam ugyanúgy megőriztem volna a pénzt. Nem is vettem soha többé takarékbélyeget.

Ez a 40 éves történet arról az ingatlan befektetési tippről jutott eszembe, amit az egyik kedvenc hírlevelemben olvastam nemrég. A szerző egy konkrét példán mutatja be, hogyan építhet fel évek alatt bárki egy komolyabb ingatlan portfóliót szinte a semmiből, ami egy szép megélhetéshez elegendő passzív jövedelmet termel a továbbiakban. Erre a témára mindig ráharapok, mert bármilyen népszerű mostanában, én továbbra sem hiszek az ingatlan befektetésben. Nem elvi kérdés ez nálam, sokkal inkább józan mérlegelésen alapul, ezért mindig nyitott vagyok az új szempontokra, hátha valamit kihagytam a számításból. Nagy érdeklődéssel vetettem hát bele magam az olvasásba.

Az alapötlet az, hogy négy éven át lakástakarék pénztárban gyűjtöm a pénzt, amely aztán a hozzá járó állami támogatással együtt fedezi egy részben hitelből vásárolt lakás önrészét, a következő nyolc évben pedig a kiadott lakás bérleti díjából visszafizetem a hitelt. A példa szerint az első négy évben havonta 40 ezer forintot kell megtakarítani, ezután 8,2 millió forintért megvenni a lakást, amelyet havi 75 ezer forintért bérbe lehet adni. Ez a bevétel pedig éppen fedezi a lakás megvásárlásához felvett 5,7 millió forint hitel visszafizetését nyolc év alatt. Ilyen módon nem egész 2 millió forint befektetésével lesz egy 8,2 milliót érő tehermentes lakásom a 12. évben.

Az első négy év elteltével folytathatom a takarékoskodást a következő ugyanilyen lakásra, aztán a harmadikra, később pedig a már tehermentes lakások bérleti díját is további lakások megvásárlására fordíthatom ugyanilyen elv alapján. A számítás szerint így havonta 40 ezer forint folyamatos befektetésével 20 év múlva lesz 11 lakásom, amelyek havonta 825 ezer forint bérleti díjat termelnek. Igaz, eleinte ennek nagy része elmegy a még ki nem fizetett hitelek törlesztésére, de ahogy az évek múlnak, fokozatosan az összes lakás tehermentessé válik, és a bérleti díj bevétel teljes egészében elkölthető jövedelemmé válik.

2 millió befektetésével 8 milliós saját lakás, havi 40 ezer forint megtakarításból 90 millió értékű ingatlan portfólió, és havi 825 ezer forint passzív jövedelem az idők végezetéig. Impozáns számok, és lelkesítő kilátások akkor is, ha a levezetés már első ránézésre némileg elnagyoltnak látszik. A lakástakarék pénztári megtakarítások állami támogatását éppen most készülnek csökkenteni. Nem számol a modell semmilyen költséggel (ügyvéd, illeték, adózás, karbantartás, felújítás, és rengeteg apróság.) Bérbeadáskor hosszú távon soha nem lehet teljes kihasználtságot elérni, lesznek olyan időszakok, amikor a lakás üresen áll. Hitelt törleszteni, közös költséget fizetni pedig olyankor is kell. A kalkuláció nem tudja figyelembe venni, hogy évtizedek alatt a bérleti díjak és a lakás árak egyaránt rengeteget változhatnak. Ezt ilyen távon lehetetlen előre látni, ami komoly bizonytalanságot okoz a bevételi oldalon, a havonta fizetendő hitel törlesztő részletek ezzel szemben biztos kiadást jelentenek. Aki pedig adott már bérbe ingatlant valaha, az tudja, hogy 11 lakás bérbeadásából bármennyi jövedelem származik is, az passzívnak a legnagyobb jóindulattal sem nevezhető. Már a bérleti díjak beszedése is 11 feladat havonta, nem beszélve a folyamatos javításokról, felújításokról, új bérlők kereséséről, régiekkel való elszámolásról, meg a többi váratlan problémáról. Szóval ez sokkal inkább egy teljes embert kívánó munka, nem passzív jövedelem.

Ha valaki szívesen foglalkozik ilyesmivel csinálja, nekem vannak ennél jobb terveim is öreg napjaim eltöltésére. Ettől azonban az alapötlet még működhet. Mondjuk a gyerekemnek 12 év múlva éppen jól jönne egy saját kis lakás. Ehhez négy év alatt megtakarítok összesen közel 2 milliót, és mire felnő, lesz egy 8 milliós lakása. Elég jól hangzik, nem? Ez 16 százalékos éves hozamot jelent a befektetésre, éven túl kamatos kamattal számolva. Vagyis ha 16 százalékos kamatra lekötném a havi 40 ezreket 1 évre, majd évente a lejáratkor a kamattal növelt összeget újra lekötném, a 12. év végére lenne ugyanúgy 8,2 millió forintom.

Persze a valóságban lesz még rengeteg költségem a lakással. Százezrek fognak elmenni mindjárt az elején illetékre és ügyvédre. Lesznek hónapok, amikor zsebből kell fizetni a hiteltörlesztést, mert éppen üresen áll a lakás. A legvégén pedig biztosan ráfér majd egy felújítás, hogy 8 év bérbeadás után legalább a megvásárláskori állapotot helyreállítsam. Nem lehet mindent pontosan előre látni, de az biztos, hogy a kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében érdemes lesz folyamatosan készenlétben tartani néhány százezer forintot. Ha számításba veszem a plusz költségeket, a befektetés összege reálisan valahol 3-4 millió között lesz, és a hozama könnyen lecsúszhat 10 százalék környékére. Nem baj, még az is sokkal több, mint amit a bankban, vagy állampapírban kockázatmentesen el lehet érni. Legalábbis éppen most, mert 12 év alatt sok minden történhet. Előfordulhat, hogy közben a kockázatmentes kamat eléri, vagy meghaladja a 10 százalékot.

Ezzel együtt nem vállalhatatlan a dolog, ha valakinek nincsen jobb ötlete. Leginkább azoknak ajánlható, akiknek a takarékbélyeg is bejött annak idején. A lakástakarékban jobb helyen van a havi 40 ezer, mint a pénztárcában, ahonnan állandóan kikívánkozna. Ha meg már megvan a lakás, akárhogy is, de muszáj lesz előteremteni a pénzt a menet közben felmerülő különböző költségekre. Nem fog jólesni, de remélhetőleg mindig sikerülni fog, és akkor a végén tényleg meglesz a szuper kis tehermentes lakás abból a pénzből, ami másképp észrevétlenül elment volna haszontalan csacskaságokra.

Persze ha lenne lehetőség valamivel magasabb hozamot elérni, az mégis sokkal jobb lenne. Mi lenne, ha mondjuk évi 50 százalékos hozamot termelne a pénz 12 éven át? Ebben az esetben pontosan 63200 forint befektetésre lenne szükség, hogy 12 év múlva legyen 8,2 millió belőle. De nem négy éven át havonta, hanem egyetlen egy alkalommal! Nem tévedés, ennyi idő alatt a kamatos kamat csodát tesz:

 

kezdő tőke

63200

1. év

94800

2. év

142200

3. év

213300

4. év

319950

5. év

479925

6. év

719888

7. év

1079831

8. év

1619747

9. év

2429620

10. év

3644430

11. év

5466646

12. év

8199969

 

 

A 12. év végén aztán megvehetem a lakást, ha szeretném. Vagy ha továbbra is befektetésben gondolkodnék, nem is lenne érdemes lakást venni. Az jó esetben 900 ezret hoz évente, így pedig 4,1 milliót csinálhatok anélkül, hogy bérlőkkel kellene bajlódni.

Vagy mi volna, ha megelégednék azzal az évi 900 ezer forint bevétellel, amit a 8 milliós lakás bérleti díjából remélek? Ez esetben nem kellene tizenkét évet várni, mert bő nyolc év alatt 1,8 millióra nő a tőke, ami a továbbiakban évente termel 900 ezer forintot akkor is, ha a hozamot nem forgatom vissza, hanem elköltöm. És ehhez nem kellett négy éven keresztül havi 40 ezret megtakatítani, elég volt egyszer 63200 forintot befektetni.

De azt is megtehetem, hogy rögtön az elején nagyobb összeggel indulok, vagy fokozatosan, több lépésben növelem a befektetést. Ahányszor többet fektetek be, a nyereség is arányosan a többszörösére nő. Ha az eredeti lakásvásárlásos példához hasonlítom, az több mint harmincszoros befektetést igényel, mégis csak négy évvel később kezdi termelni ugyanazt a hozamot. Ehhez képest van tehát bőven mozgástér.

Mindez persze csak játék a számokkal, amíg nem tudom, hogyan lehet évente 50 százalékos hozamot elérni. Én ebből a szempontból különleges helyzetben vagyok, mert van egy magas hozamú kereskedési stratégiám, amellyel hosszú évek óta viszonylag egyenletesen termelem a nyereséget a forex piacon. Hogy ez pontosan mekkora hozamot jelent, az elsősorban a kockázatvállalástól függ. A példában azért számoltam éves 50 százalékkal, mert ezt elég biztonságosan tudja a stratégia.

Csak a hozamok alapján ugyanis nem sok értelme van összehasonlítani két befektetést, amelyek sok más szempontból különbözőek. A lakásvásárlás esetében rengeteg kockázatot felsoroltam már. Ezek mind csökkenthetik a hozamot, rossz esetben előfordulhat, hogy a rengeteg bajlódás ellenére egy egyszerű kötvényalap ugyanannyi idő alatt többet hozott volna, mint az ingatlan spekuláció. Mindennek ellenére kicsi az esély, hogy a tizenkettedik év végén kevesebbet érjen a lakás, mint amennyibe összesen került. Azt tehát el kell ismerni, hogy a kockázat összhangban van a jó esetben sem igazán magas hozammal. És ez így rendben is volna, ha nem lenne ott a harmadik szempont.

A likviditás lényegében azt mutatja meg, hogy szükség esetén milyen költségek árán lehet idő előtt kiszállni a befektetésből. A példában bemutatott ingatlan befektetés esetében már az első négy évben, az előtakarékossági időszakban sem túl jó a helyzet, mert a befizetett összeg a támogatással együtt csak lakáscélra használható fel. Ez elég komoly probléma tud lenni, ha éppen másra hiányzik a pénz. Amikor már megvan a lakás, akkor pedig nincs menekvés, amíg a hitel teljesen ki nincsen fizetve. Minden más megoldás azonnal veszteségessé tenné a befektetést. Alacsony kockázat, alacsony hozam, és sokkal hosszabb időre lekötött pénz, mint annak idején az iskolai takarékbélyeg gyűjtésnél. Itt kezdek nagyon gyorsan kiábrándulni az ötletből. Ezt a leckét én már 8 éves koromban megtanultam.

Forex befektetésnél érdemes úgy számolni, hogy a kockázat a teljes kereskedési számlán lévő összeg, vagyis a tőke 100 százaléka. A jó stratégia és az óvatos pozíció méretezés egész alacsonyra csökkentheti a tőke elvesztésének esélyét, de megszüntetni nem tudja. Ez a magas hozam ára, és ezen a ponton úgy tűnhet, hogy hatalmas hátrányban vagyunk az ingatlanhoz képest. A valóságban viszont nem annyira a kockázat százalékos értéke számít, sokkal inkább az összege. Ugyanahhoz az eredményhez, amit a lakással 3-4 milliós befektetéssel érhetek el, itt elég 63200 forint. Igaz, hogy ezt teljes egészében elveszíthetem, de a befektetés nagysága elenyésző a lakásvásárlásra fordítandó összeghez képest. Korábban nem is említettem, de a lakástakaréknak csak a szerződéskötési díja több lehet ennél. Ez nem kerül befektetésre, adminisztratív költség, biztos veszteség rögtön a legelején. Ha innen nézem, máris látszik, hogy a forex befektetésem kockázata bármekkora is százalékosan, az összege elenyésző az ingatlan befektetés költségeihez képest.

A kockázat tehát elfogadható, a hozam verhetetlen, és ami nekem nagyon fontos, a befektetés tökéletesen likvid. Ha bármikor úgy döntök, egy perc alatt lezárom a pozícióimat, és máris kérhetem ki a kereskedési számlámon lévő teljes összeget, ami néhány nap múlva a bankszámlámon van. Nem kell hosszú évekre elkötelezni magamat, és ez az egyre gyorsabban változó világban nagyon sokat ér. Te 2005-ben pontosan láttál előre minden lényeges változást az életedben a mai napig? Egész biztos, hogy a következő 12 évben még sokkal több meglepetés fog érni. Tervekre szükség van, de nagyon fontos, hogy menet közben lehessen módosítani rajtuk, ha a helyzet úgy kívánja.

A rendszeres megtakarítás nagyon jó dolog, és eszedbe ne jusson az egészet a forex piacra vinni! A nagy pénznek szerintem teljesen biztonságos helyen kell lennie, ahol olcsón, azonnal hozzáférhető. Erre tökéletesek a legalacsonyabb kockázatú befektetési alapok. A hozamtermelés nagyját pedig bízzuk inkább egy jó forex stratégiára! Ehhez bőven elég a teljes megtakarítás töredékét kockáztatni, és nem szükséges hosszú évekre előre elköteleződni. Érted már, miért nincs kedvem továbbra sem az ingatlan befektetéshez?

Az említett kereskedési stratégiát te is megismerheted, és ugyanolyan eredményt fogsz vele elérni, mint én. Akkor is, ha a jelenlegi tudásoddal nem tudsz nyereségesen kereskedni, és akkor is, ha most hallasz először a devizakereskedésről. Semmi nehéz nincsen benne, csak csinálni kell, mint egy gép.